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抵押人未经配偶同意提供的房产抵押是否有效？( 二 )

抵押


在抵押人未经配偶同意签订抵押合同的实践问题中，我国司法实践在判断交易第三人是否为“善意”时，一般会考察是否尽到合理审慎的注意义务，而是否尽到注意义务，很大程度上依赖于房屋管理部门的登记信息 。例如在中国建设银行股份有限公司舟山城关支行与杨某、舟山市欣源建材有限公司等金融借款合同纠纷一案中，二审法院认为：
“建行城关支行在办理涉案贷款抵押时已向房管部门查询了该房产所有权相关信息，根据房屋登记信息确认所有权属杨某个人所有，并向房管部门办理了抵押登记，持该房屋他项权证向借款人发放贷款，建行城关支行对贷款抵押已尽到合理注意义务 。”
又如在李*晓与浙江永*农村合作银行清水埠支行金融借款合同纠纷再审案件中，浙江省高院认为：
“借款人章*庆提供了离婚证和编号为永房权证瓯北字第35538号的抵押房屋所有权证 。离婚证表明章*庆申请借款时系单身状态，房屋所有权证则载明该房产的权利人为章*庆一人 。虽然李*晓认为该房产原系夫妻共同财产，但上述房产证并未记载李*晓为共有人 。……李*晓是否签字同意抵押、章*庆是否提供婚后财产分割权属证明，已不必成为清水埠信用社贷款审查之内容 。……即使章重庆设定抵押系无权处分，清水埠支行作为善意的第三人，其合法权益也应予保护 。”
三、风险防范建议
在第一部分引入的案例中，由于抵押的夫妻共同财产在不动产登记中权利人仅为配偶一方，基于不动产登记公示、公信原则，不动产登记具有绝对效力，在没有证据证明交易相对人恶意的情况下，相对人可善意取得抵押权 。实践中，无权处分的人多数会提出抵押财产系夫妻共同财产的抗辩，以拖延诉讼的进程，阻碍交易进行 。况且，基于案件事实，法官也可能根据自由裁量作出不利于抵押权人的裁判 。
按照“事先防范为主，事后补救为辅”的基本风控原则，笔者认为，在抵押物有可能属于夫妻共同财产的情况下，抵押权人应当尽可能要求配偶出具同意抵押的声明书，或者要求夫妻双方作为共同抵押人在抵押合同上签名 。
【抵押人未经配偶同意提供的房产抵押是否有效？】即无论抵押物是共同共有还是个人所有，交易方在与抵押人签署抵押合同的同时，都应当要求抵押人之配偶出具同意抵押的声明书，在声明书中可载明，“本人为上述房地产的共有人，本人同意且授权本人之配偶将上述房地产全部（含本人所共有部分）抵押给贵方，本人同意接受本人之配偶与贵方所签抵押合同及其他相关法律文件之约束” 。或者将上述内容植入抵押合同条款，夫妻双方共同签署 。采取此种方法可以避免产生不必要的纠纷，防止抵押人或者其配偶以抵押物为夫妻共有财产为由进行抗辩，以防范交易风险 。


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